Darovacia zmluva na nehnuteľnosť bez problémov – 3 chyby, ktoré Vás môžu stáť majetok

Darovať dom, byt alebo pozemok? Na prvý pohľad jednoduchý, ba až emotívny akt. V skutočnosti však darovacia zmluva patrí medzi najvážnejšie právne úkony bežného života. Prenáša vlastnícke právo – teda skutočný majetok – často v hodnote desiatok či stotisícov eur.

Napriek tomu, mnohí ľudia si ju vypracujú bez odborníka. Nájdu si vzor na internete, vyplnia mená, adresy a čísla parciel, podpíšu a myslia si, že je hotovo. A potom znášajú prípadné dôsledky. Ako advokátska kancelária v Bratislave, ktorá riešila desiatky sporov o darované byty, pozemky a domy môžeme skonštatovať: chyby pri darovaní nehnuteľnosti môžu bolieť roky – právne aj finančne.

Pozrite sa s nami na 3 najčastejšie chyby, ktoré robia ľudia pri darovaní nehnuteľnosti. V každej časti nájdete reálny problém, jeho dôsledok a riešenie.

________________________________________

Najčastejšia a najvážnejšia chyba:

1. Darovanie nehnuteľnosti bez zápisu do katastra – chyba, ktorá môže zruinovať obdarovaného

„Mám darovaciu zmluvu, ale dar nie je prepísaný na katastri.“

Veľa ľudí má pocit, že podpis darovacej zmluvy je finálnym krokom. Opak je pravdou. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa nadobúda až právoplatným rozhodnutím o vklade do katastra nehnuteľností.

Príklad:

Obdarovaný má v rukách podpísanú zmluvu, všetko si dohodol s darcom, možno už aj býva v byte – ale vklad ešte nebol podaný. Ak v tom momente darca zomrie, darovaný byt ide do dedičského konania. A hoci je morálne zrejmé, komu mal patriť, právne sa môže situácia výrazne skomplikovať a časovo predĺžiť.

Reálny problém z praxe:

Darcovia často podajú návrh na vklad, kde chýbajú dokumenty alebo základné náležitosti zmluvy alebo návrhu na vklad. V takom prípade kataster konanie preruší a vyzve zmluvné strany na odstránenie vád v konaní. Ak sa to nestihne opraviť včas, návrh kataster zamietne a celý proces treba absolvovať odznova.

Právna realita:

Darovanie nehnuteľnosti je z vecno-právneho hľadiska účinné až v momente, keď je vklad do katastra povolený. Samotná podpísaná zmluva k prevodu vlastníckeho práva k darovanej nehnuteľnosti nestačí. A ak darca zomrie pred vkladom – majetok ide do dedičstva a v dedičskom konaní je potrebné preukazovať existujúci titul nadobudnutia.

Ak bol návrh na vklad do katastra podaný ešte za života darcu, ale v priebehu katastrálneho konania darca zomrel, rozhodnutie o povolení vkladu do katastra nehnuteľností nenadobudlo právoplatnosť za života darcu. V takomto prípade je síce nehnuteľnosť v čase jeho smrti v jeho vlastníctve a patrí do dedičstva po ňom, no zákonní dedičia sú viazaní prejavom vôle darcu - poručiteľa, uvedenej v zmluve, až do právoplatného rozhodnutia o návrhu o vklade darovacej zmluvy. Spravidla sa však príslušný kataster o smrti z vlastnej činnosti nedozvie a vklad vlastníckeho práva na základe darovacej zmluvy povolí.

Riešenie:

Zmluvu spísať odborne, zabezpečiť okamžité podanie na kataster, zabezpečiť, aby všetky prílohy boli kompletné, sledovať lehoty a priebeh katastrálneho konania.

________________________________________

2. Darovanie bez zodpovednosti alebo práva vrátiť späť

Ďalšia častá chyba je naivná viera, že dar si môžem „nejako vziať späť“, ak sa obdarovaný správa zle alebo ak sa napr. rozídeme.

Chyba z praxe:

V našej advokátskej praxi sme riešili situáciu, keď sa nastávajúci manžel rozhodol – bez konzultácie s advokátom – daroval podiel na nehnuteľnosti svojej budúcej manželke. Išlo pritom o byt, ktorý nadobudol ešte pred uzavretím manželstva. Jeho predstava bola, že v prípade rozvodu si tento podiel bude môcť vziať späť.

Zákon však takúto možnosť nepozná. Po rozvode manželstva požadovala jeho bývalá manželka v rámci vyporiadania spoluvlastníctva vyplatenie polovice hodnoty darovanej nehnuteľnosti. A mala na to právny nárok.

Výsledok? Muž musel vyplatiť polovicu hodnoty majetku, ktorý pôvodne patril výlučne jemu.

Potenciálne riešenie:

• Namiesto darovacej zmluvy pripraviť zmluvu o zriadení vecného bremena

Ako advokátska kancelária môžeme podľa situácie namiesto darovania časti nehnuteľnosti odporučiť klientovi zriadenie vecného bremena.

Ak niečo darujete – je to dar. Nejde o pôžičku. Nejde o sľub. Ide o trvalý prevod vlastníctva. A zákon pozná len niekoľko veľmi výnimočných dôvodov, prečo možno dar požadovať späť.

________________________________________

3 Použitie univerzálnej šablóny z internetu – keď lacné riešenie spôsobí drahé problémy

Internet je plný darovacích zmlúv. Niektoré sú staré, iné napísal laik, ďalšie sú prispôsobené iným právnym poriadkom. Niektoré zmluvy prejdú katastrom, ale nechránia darcu – alebo obdarovaného.

Typické chyby v týchto zmluvách:

1. Príkladom nesprávne lebo neúplné označenie nehnuteľnosti (parcelné čísla, súpisné číslo, chýbajúce stavby;
2. Používanie neaktuálnych pojmov
3. Nejasne definovaní účastníci
4. Chýbajú potrebné podklady pre kataster
5. Zmluva nerieši potenciálne neskoršie spory

Riziko:

Kataster takéto konanie preruší a vyzve zmluvné strany na odstránenie nedostatkov v katastrálnom konaní. V prípade opakovaného porušenia konanie zamietne. Opačný prípad je, že kataster vychádza síce zo správnych údajov, avšak neúplne označených v zmluve, z ktorej vychádza (napríklad sa vynechá jedna parcela alebo sa nespomenie stavba). V takomto prípade zmluvu zapíše s chybami, čo môže vytvoriť neskorší problém pri predaji, dedení alebo darovaní.

Riešenie:

Zmluvu pripravuje advokát, ktorý pozná zákon a prax katastrálnych úradov – vrátane výkladu zákonov a judikatúry.

________________________________________

Ako sa dá dar zrušiť alebo vrátiť?

Podľa § 630 Občianskeho zákonníka možno dar vrátiť, ak sa obdarovaný správa voči darcovi spôsobom, ktorý hrubo porušuje dobré mravy. K možnosti vrátenia daru sme pripravili osobitný článok

Súd posudzuje:

1. Správanie obdarovaného (zlé zaobchádzanie, urážky, vyhrážky)
2. Správanie darcu (či obdarovaný takto nekonal na základe správania darcu)
3. Či došlo k „hrubému porušeniu dobrých mravov“

Nie je dôležité, čo si o tom myslí darca – ale čo uzná ako hrubé porušenie dobrých mravov súd. Preto je lepšie mať správne zmluvy, než neskôr podávať žaloby na vrátenie daru.

Ako advokátska kancelária vieme pomôcť s výzvou na vrátenie daru aj súdnym konaním o vrátenie daru.

________________________________________

Záver – darujte s rozumom, nie len zo srdca

Ak rozmýšľate nad darovaním nehnuteľnosti, nerobte to impulzívne. Každá situácia je iná – iné sú rodinné vzťahy, majetkové pomery aj dlhodobé dôsledky. To, čo fungovalo u suseda alebo známeho, nemusí fungovať u Vás.

Ako advokáti so sídlom v Bratislave, denne riešime prevody vlastníctva, vrátane darovania bytov, domov či pozemkov. Vieme zhodnotiť nielen právne riziká, ale aj praktické následky, ktoré zmluva prinesie o päť alebo desať rokov. Pomôžeme Vám ochrániť majetok a predísť zbytočným súdnym sporom, ktoré sú zdrojom frustrácie aj zbytočných výdavkov.

Zverte darovanie do rúk odborníka – právna pomoc pri darovaní nehnuteľnosti je investícia, ktorá sa mnohonásobne vráti.

Ak chcete darovať nehnuteľnosť – urobte to správne:

• Nešetrite na právnej službe,
• Zohľadnite budúcnosť, nie len prítomnosť,
• Nezabudnite na kataster,
• Porozmýšľajte, či naozaj chcete darovať, alebo len upraviť právne vzťahy.

________________________________________

Potrebujete právnu pomoc pri darovacej zmluve?

📞 Obráťte sa na nás – pomôžeme Vám:

• vypracovať bezchybnú zmluvu,
• ochrániť Vaše práva, alebo
• riešiť súdne spory o vrátenie daru.

PATÁČ & PARTNERS – advokátska kancelária v Bratislave