Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva? Ako na to?

Hoci je v nadpise napísané slovo „vyporiadanie“ namiesto „vysporiadanie“, prvé je skutočne správne. Podielové spoluvlastníctvo a problematiku jeho zrušenia a vyporiadania upravuje zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník vo svojich ustanoveniach § 137 a nasl. Ide o často sa v spoločnosti vyskytujúci inštitút, ktorého prvky siahajú k hnuteľným majetkom, či nehnuteľnostiam vo vlastníctve viacerých osôb.

Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci, pričom ak nie je dohodnuté alebo ustanovené inak, tak platí, že podiely spoluvlastníkov sú rovnaké. Pri nehnuteľnostiach môžeme často na listoch vlastníctva vidieť konkrétny zápis napr. ½ k celku, 1/10 k celku a pod. v prospech jednotlivých vlastníkov. Práve tento podiel vyjadruje mieru, akou sa tento podielový spoluvlastník podieľa napr. na príjmoch alebo výdavkoch za danú nehnuteľnosť.

Ak pri spoluvlastníkoch nastane potreba ukončenia tohto vlastníckeho vzťahu viacerých osôb, môžu sa dohodnúť na zrušení spoluvlastníctva a na vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná. Každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali, ak nemala už dohoda o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní písomnú formu.

Existuje viacero spôsobov zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva. Prvá možnosť, ako sme naznačili v predchádzajúcom odseku, je dohoda. Ide o časovo a spravidla aj ekonomicky najúspornejšie riešenie, ktorým sa dá podielové spoluvlastníctvo zrušiť a vyporiadať. Taktiež ide o spôsob, kedy sú zvyčajne všetci aspoň čiastočne spokojní.

Ak však nedôjde k dohode, spoluvlastníctvo zruší a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ide o druhý spôsob zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva, ktorý je však časovo, ako aj finančne pomerne náročný.

V zmysle zákona o súdnych poplatkoch je v konaní o zrušení a o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva základom poplatku cena podielu žiadaného navrhovateľom, pričom z tejto ceny je navrhovateľ povinný uhradiť 6 % ako súdny poplatok (najmenej 16,50 EUR, najviac 16 596,50 EUR). Znamená to, že ak je hodnota nehnuteľnosti 200.000 EUR a navrhovateľ disponuje ½, t. j. hodnotou vo výške 100.000 EUR, tak súdny poplatok predstavuje 6.000 EUR.

V prípade zastúpenia advokátom má advokát nárok na odmenu v zmysle vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR o odmenách advokátov. Rovnako ako pri súdnom poplatku, aj v tomto prípade predstavuje tarifnú hodnotu cena podielu požadovaná v rámci súdneho konania, ktorá v našom teoretickom príklade predstavuje sumu 100.000 EUR. Výška jedného úkonu právnej pomoci predstavuje sumu 765,90 EUR s režijným paušálom a DPH, pričom v obdobných konaniach je potrebné vykonať minimálne 4-5 úkonov právnej pomoci.

V súdnom konaní o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva postupuje súd podľa určitých pravidiel, postupov. Ustanovenie § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka ustanovuje záväzné poradie jednotlivých spôsobov vyporiadania. Súdna prax pozná tri formy zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva súdnou cestou, pričom až v prípade nemožnosti jednej alternatívy nasleduje uplatnenie ďalšej v poradí:

1. Reálne rozdelenie podľa výšky podielov prichádza do úvahy v prípade faktickej a funkčnej deliteľnosti predmetu spoluvlastníctva. Rozdelením nemusia vždy vzniknúť rovnako hodnotné samostatné podiely predtým spoločnej nehnuteľnosti (pozemky nemusia mať rovnakú výmeru, rovnakú kultúru, rovnakú bonitu, taktiež stavby nemusia mať rovnaký vek a stavebné charakteristiky a pod.). Na tieto okolnosti sa v praxi súdov pri vyporiadaní prihliada tým, že sa vyjadrí primeraná peňažná náhrada, ktorá sa priznáva príslušnému spoluvlastníkovi.
2. Prikázanie veci za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, ktorí o to žiadajú, prichádza do úvahy vtedy, keď reálne rozdelenie spoločnej veci nie je možné.
3. Predaj a rozdelenie výťažku podľa podielov prichádza do úvahy v prípade, ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, a preto ju pri vyporiadaní nemožno prikázať do vlastníctva jednému z nich za náhradu.

Treba však upozorniť, že podielové spoluvlastníctvo, predmetom ktorého je poľnohospodársky pozemok nachádzajúci sa mimo zastavaného územia obce, nemožno zrušiť a vyporiadať prikázaním celej nehnuteľnosti do (nového) spoluvlastníctva, pokiaľ na novovzniknuté spoluvlastnícke podiely pripadne výmera nižšia než 3 000 m2 (u poľnohospodárskeho pozemku), resp. výmera nižšia ako 5 000 m2 (u lesného pozemku), a to z dôvodu ochrany pred drobením pozemkov.

Existujú však situácie, kedy ani napriek snahe navrhovateľa súd podielové spoluvlastníctvo nezruší. Dôvodmi hodnými osobitného zreteľa, pre ktoré súd nezruší a nevyporiada podielové spoluvlastníctvo podľa § 142 ods. 2 Občianskeho zákonníka, sú okolnosti prevažne subjektívneho charakteru tak na strane žalovaného (najmä jeho zdravotný stav, vek a sociálna situácia, stav jeho odkázanosti na bývanie v spornej nehnuteľnosti, nedostatok možností uspokojiť svoje bytové potreby inde, osobné väzby na nehnuteľnosť), ako aj na strane žalobcu (najmä ak mu ide len o vyriešenie užívacích vzťahov, pričom otázka zániku spoluvlastníctva nemá pre neho prioritu, alebo že vec má v úmysle predať).

Vyporiadaním podielového spoluvlastníctva sa zaoberáme pravidelne. Niekedy sa podarí pre klienta uzavrieť vec už v štádiu mimosúdneho rokovania, niekedy sa však treba dopracovať k autoritatívnemu rozhodnutiu súdu. Oslovenie profesionálov Vám môže ušetriť množstvo prostriedkov, ktoré je potrebné na konanie vynaložiť.

Ak máte pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva záujem o naše zastupovanie, neváhajte nás kontaktovať.