Ako vypracovať kúpnu zmluvu pri kúpe nehnuteľnosti?

V tomto článku sa budeme zaoberať postupom pri vypracovaní kúpnej zmluvy, výsledkom ktorej má byť prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Na úvod treba skonštatovať, že v prípade, ak je predmetom zmluvy pozemok alebo napr. rodinný dom, zmluva sa spravuje ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník. Ak je však predmetom zmluvy byt alebo nebytový priestor, zmluva sa označuje ako zmluva o prevode vlastníctva a spravuje sa ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

V článku si ukážeme, aké sú medzi týmito zmluvami rozdiely v praxi.

Každá kúpna zmluva musí obsahovať nasledovné tzv. obligatórne náležitosti:

• označenie predávajúceho a kupujúceho, t. j. zmluvných strán nasledovnými údajmi: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalé bydlisko pri fyzických osobách alebo obchodné meno, sídlo, IČO, prípadne iné identifikačné údaje pri právnických osobách;
• označenie toho, čo sa predáva, t. j. predmetu kúpnej zmluvy;
• kúpna cena alebo aspoň spôsob jej určenia;
• záväzok predávajúceho odovzdať predmet kúpy kupujúcemu;
• záväzok kupujúceho prevziať predmet kúpy;
• dátum a miesto podpisu zmluvy.

Pokiaľ ide o zmluvu o prevode vlastníctva, tá musí ešte okrem vyššie uvedených náležitostí obsahovať aj nasledovné:

1. popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome;
2. vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e);
3. určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov;
4. úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku;
5. vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu;
6. vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy;
7. úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Ak by zmluva nedisponovala jednou z týchto náležitosti, zmluva by bola označená ako absolútne neplatná. Absolútna neplatnosť znamená, že sa ňu hľadí, ako keby nebola nikdy uzatvorená. Uvedené má za následok sled ďalších, často nepríjemných udalostí, akými sú vrátenie už uhradenej kúpnej ceny, vrátenie už odovzdanej nehnuteľnosti a pod.

Zdôrazňujeme, že ak je predmetom kúpnej zmluvy nehnuteľnosť, zmluva musí byť písomná a musí byť uzatvorená v režime Občianskeho zákonníka.

V zmluve je vhodné upraviť aj vedľajšie ustanovenia, ktoré zmluvným stranám upravujú postup, ktorým sa budú riadiť. Vedľajšie ustanovenia sa môžu týkať napríklad spôsobu uhradenia kúpnej ceny, spôsobu odovzdania nehnuteľnosti, podmienky odstúpenia od zmluvy, zodpovednosť za klamlivé vyhlásenia v zmluve a pod. S vyhláseniami v zmluvách sa stretávame často. Ich zvyčajným účelom je ubezpečiť druhú zmluvnú stranu, že na nehnuteľnosti nie sú evidované dlhy, že neprebiehajú žiadne exekučné alebo súdne konania a pod.

Ďalším významným právnym predpisom, ktorý je pri vypracovaní kúpnej zmluvy potrebné zohľadniť je zákon č. 162/1995 Z. z o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam. Ten okrem iného uvádza, že podpis predávajúceho musí byť na kúpnej zmluve osvedčený (mimo výnimiek ustanovených v tomto zákone). Aby bola zmluva akceptovaná aj zo strany príslušného okresného úradu, katastrálneho odboru, je nevyhnutné, aby sa pri vypracovaní kúpnej zmluvy postupovalo aj v súlade s týmto zákonom.

Ďalšou podmienkou je, aby boli prejavy účastníkov (a rovnako aj podpisy) zachytené na tej istej listine.

Uvedené však neznamená, že zmluva musí byť napísaná na jednom hárku, ale že všetky listiny, ktoré tvoria zmluvu musia byť pevne spojené / zviazané.

Najčastejšie chyby

• nedostatočný popis nehnuteľnosti – absencia vchodu pri bytoch, súpisného čísla a pod;
• odovzdanie nedostatočného počtu dokumentov v listinnej podobe príslušnému katastru;
• porušenie zákona o obmedzení platieb v hotovosti;
• neosvedčenie podpisu predávajúceho na kúpnej zmluve.

Záver

Je potrebné zdôrazniť, že väčšina ľudí s takýmto typom úkonov prichádza do kontaktu raz, dvakrát za život. Uvedený článok však nemá za cieľ vyčerpávajúco obsiahnuť každú situáciu alebo ustanovenie, ktoré môže byť s prevodom vlastníctva spojené. O to väčšiu precíznosť a pozornosť treba kúpnej zmluve venovať už pri jej príprave.

V prípade, že dôjde k porušeniu kúpnej zmluvy zo strany jednej alebo obidvoch strán, môže druhá strana požadovať sankcie: náhradu škody, zmluvnú pokutu, atď. Je dôležité, aby boli podmienky kúpnej zmluvy jasne stanovené, a aby boli obidve strany s nimi oboznámené. Spory vyplývajúce z nejednoznačných, nepresných či nesprávnych ustanovení kúpnej zmluvy sú často predmetom súdnych konaní, v ktorých klientov zastupujeme.

Obráťte sa preto na profesionálov, ktorí sa problematikou zmlúv zaoberajú každodenne a poznajú jej úskalia. Profesionálov, ktorí Vás týmto procesom prevedú s ľahkosťou. Benefitom oslovenia profesionálov je, okrem iného, aj podanie zmluvy do katastra elektronickými prostriedkami. Týmto spôsobom ušetríte 50 % správneho poplatku, a to nasledovne:

• správny poplatok za štandardný vklad (kataster rozhodne do 30 dní) kúpnej zmluvy do katastra: 66 EUR (elektronicky 33 EUR) – úspora 33 EUR;
• správny poplatok za urýchlený vklad (kataster rozhodne do 15 dní) kúpnej zmluvy do katastra: 266 EUR (elektronicky 133 EUR) – úspora 133 EUR.

Ak máte záujem o vypracovanie zmluvy alebo o úpravu alebo spripomienkovanie už existujúcej zmluvy, neváhajte nás kontaktovať.